V nasledujúcom texte sa budem zaoberať tromi prípadmi z praxe týkajúcimi sa práva prechodu a prejazdu (tzv. "právo cesty") cez cudzí pozemok. Vždy išlo o situácie, keď vlastník priľahlého pozemku chcel zabrániť, respektíve aj fyzicky zabránil inej osobe v prechode pešo, či v prejazde vozidlom cez tento priľahlý pozemok na pozemky, či k stavbám vo vlastníctve či v nájme inej osoby. Všetky tieto veci boli riešené cestou neodkladných opatrení. Dve veci boli vyriešené bez potreby ďalšieho sporu, teda s konečnou platnosťou, jedna si vyžaduje podanie žaloby vo veci samej, ale neodkladné opatrenie súd vydal aj v tomto prípade. Vyriešiť spor vydaním neodkladného opatrenia bez potreby podania žaloby vo veci samej (§ 336 ods. 1 veta druhá CSP) umožnil práve spomínaný Civilný sporový poriadok (zák. č. 160/2015 Z.z. účinný od 1.7.2016), na čo som poukázal už v predchádzajúcom článku.
Prvým prípadom je vec, kde mali dvaja manželia ako spoluvlastníci rodinného domu zriadené vecné bremeno práva prechodu a prejazdu cez susedov pozemok a práva prístupu k inžinierskym sieťam písomnou zmluvou a vecné bremeno bolo riadne zapísané na liste vlastníctva v katastri nehnuteľností. Vecné bremeno v tomto prípade vzniklo na základe zmluvy, ktorú uzavreli manželia s predchádzajúcim vlastníkom priľahlých pozemkov a stavby. Na základe tejto zmluvy bolo zapísané v katastri nehnuteľnosti vecné bremeno v prospech týchto manželov, pričom vecné bremeno zahŕňalo ich právo na príchod a odchod a príjazd a odjazd manželov k ich nehnuteľnostiam (rodinnému domu a pozemkom) cez cestu nachádzajúcu sa na jednom z pozemkov susedov (ďalej aj „právo cesty“) a zároveň právo prístupu na iný pozemok susedov za účelom opráv a údržby inžinierskych sietí. Z hľadiska sietí išlo o elektrickú prípojku napojenú na elektrickú skriňu s hodinami. Pozemky, ktoré sú zaťažené vecným bremenom sa zvyknú nazývať aj ako „zaťažené pozemky“, alebo „služobné pozemky“. Pozemky, ktorých vlastník má právo z vecného bremena sa zvyknú pomenúvať ako „panujúce pozemky“.
Po určitom čase pôvodní susedia (označme ich ako XX a XY), ktorí v prospech klientov (AA a AB) zriadili vecné bremená, odpredali svoje nehnuteľnosti a to dom a pozemky, vrátane pozemku, na ktorom bolo vecné bremeno, iným osobám – novým vlastníkom (označíme ich ako CC a CD). Títo noví vlastníci susediacich nehnuteľností dospeli k záveru, že dosiahnu zánik vecného bremena práva cesty a práva údržby a opráv inžinierskych sietí tak, aby manželia, teda AA a AB tieto práva už ďalej využívať nemohli. Za tým účelom CC a CD iniciovali najprv konanie o zrušenie vecného bremena, v ktorom neuspeli. Následne iniciovali konanie o neodkladné opatrenie, ktorým chceli zabrániť vo výkone práv vyplývajúcich z vecných bremien. Ani v tomto konaní neuspeli. Keďže sa novým vlastníkom CC a CD nepodarilo takto vecné bremeno zrušiť, rozhodli sa, že toto dosiahnu iným spôsobom.
Za tým účelom špekulatívne oznámili stavebnému úradu začatie stavebných úprav, ktorých cieľom malo byť vybudovanie odvodňovacej drenáže pod parkovacou plochou, pričom tieto stavebné úpravy sa mali vykonať práve na spevnenej ploche, ktorá slúžila k výkonu práva cesty pre manželov AA a AB. Stavebný úrad svojim oznámením susedom CC a CD potvrdil, že nemá námietky voči stavebným úpravám, bohužiaľ bez toho aby skúmal, či k predmetnému pozemku nemá iná osoba práva vylučujúce tieto úpravy, respektíve si stavebné úpravy nevyžadujú súhlas inej osoby – manželov AA a AB ako oprávnených z vecného bremena. Následne CC a CD odstránili nájazdový obrubník, ktorý slúžil na vjazd na zaťažený pozemok, čím znemožnili manželom AA a AB výkon práva cesty, bol umožnený len prechod pešo aj to po nespevnenej ploche, pretože susedia odstránili štrkové podložie. Títo noví vlastníci (CC a CD) priľahlých nehnuteľností ďalej zmenili druh pozemku, na ktorom bolo vykonávané právo prejazdu a prechodu tak, že novým druhom tohto pozemku bola záhrada. Napokon dali do katastra nehnuteľností zapísať nový geometrický plán, pri ktorom, či už účelovo, alebo nedopatrením, došlo k odstráneniu zápisu o vecnom bremene ako ťarche k pozemku, kde mali manželia AA a AB právo prístupu k inžinierskym sieťam za účelom ich opráv a údržby. Všetky tieto úkony susedov CC a CD – nových vlastníkov zaťažených nehnuteľností – spôsobili, že manželom AA a AB bolo zabránené v plnom výkone ich práva cesty z vecného bremena a práva prístupu k pozemku, kde sa nachádzali inžinierske siete slúžiace ich domu.
Manželia AA a AB navrhli súdu vydať neodkladné opatrenie, aby im susedia CC a CD umožnili výkon práva vecného bremena.
Okresný súd Zvolen na návrh neodkladné opatrenie vydal, pričom v ňom uložil žalovaným CC a CD, aby strpeli výkon práva cesty cez priľahlý pozemok, zakázal im vykonávať akékoľvek úpravy zabraňujúce prejazdu a prechodu, uložil im povinnosť uviesť pozemok do takého stavu, aby po ňom bol možný bezproblémový prejazd a prechod a zároveň im určil povinnosť vysypať ho štrkom (teda upraviť ho tak, ako bol upravený v čase výkonu vecného bremena). Ďalej im súd určil povinnosť umožniť prístup k inžinierskym sieťam a vydať manželom AA a AB kľúč od bráničky za účelom prístupu k pozemku, na ktorom sa nachádzajú inžinierske siete, ku ktorým majú manželia AA a AB právo prístupu za účelom ich opráv a údržby. Túto poslednú povinnosť odôvodnil tým, že neoprávneným odstránením vecného bremena pri zápise geometrického plánu vecné bremeno nezaniká, pretože toto zaniká len inými spôsobmi stanovenými zákonom, nie však omylom (či úmyselne) pri zápise novovzniknutej parcely do katastra nehnuteľností a najmä nie bez súhlasu oprávneného z vecného bremena (manželov AA a AB).
Krajský súd Banská Bystrica ako súd odvolací zmenil rozhodnutie súdu prvej inštancie tak, že neuložil novým vlastníkom povinnosť vysypať pozemok, cez ktorý patrí právo prechodu a prejazdu, štrkom. Vo zvyšku návrhu na neodkladné opatrenie vyhovel aj odvolací súd. Rozhodnutie odvolacieho súdu nájdete tu. Zároveň odvolací súd priznal manželom AA a AB aj plnú náhradu trov konania, keďže neúspešní boli len v minimálnom rozsahu. Je potrebné podotknúť, že CC a CD ako žalovaní vydali kľúče od bráničky manželom AA a AB už v priebehu odvolacieho konania, ktorá skutočnosť však nemala vplyv na rozhodnutie odvolacieho súdu. Pre rozhodnutie súdu bol totiž rozhodujúci stav v čase vyhlásenia prvostupňového rozhodnutia, nie stav v čase vydania rozhodnutia odvolacieho súdu a v čase rozhodnutia súdu prvej inštancie ešte kľúče vydané neboli. Po skončení týchto súdnych konaní mali manželia AA a AB v plnej miere zabezpečenú realizáciu ich práv z vecných bremien a pre prípad, že by susedia výkon týchto práv neumožňovali, mohli na základe súdnych rozhodnutí priamo viesť voči susedom exekúciu zabezpečujúcu výkon oprávnení z vecných bremien, čo predtým bez súdnych rozhodnutí možné nebolo.
Ďalší prípad je odlišný v tom, že navrhovateľ neodkladného opatrenia nedisponoval vecným bremenom k priľahlému pozemku suseda. Išlo o štátnu rozpočtovú organizáciu, nazvime si ju detským domovom, keďže zabezpečoval starostlivosť o deti v náhradnej výchove. Detský domov v mene štátu kúpil budovu s príslušnými pozemkami. K budove, v ktorej bol umiestnený detský domov, bol prístup z miestnej komunikácie cez pozemok súkromného vlastníka, pričom na tomto priľahlom pozemku sa nachádzala asfaltová komunikácia (nazveme ju „cesta“, lebo spôsobom úpravy to fakticky cesta bola). Po tejto asfaltovej komunikácii bol zabezpečený prejazd a prechod už v minulosti a predchádzajúci vlastníci budovy, ktorú neskôr získal detský domov, niekoľko desaťročí túto komunikáciu používali na tieto účely. Bohužiaľ, tento prechod a prejazd bol len faktický a na priľahlom pozemku neexistovalo vecné bremeno, ktoré by svedčilo detskému domovu.
Akonáhle súkromný vlastník priľahlého pozemku, na ktorom sa nachádzala asfaltová komunikácia, zistil, že budovu, ku ktorej sa cez cestu chodilo, získal štát v zastúpení detským domovom, vykonal úkony k zabráneniu prejazdu vozidiel. Na asfaltovej komunikácii umiestnil ťažké kvetináče, ktoré znemožňovali prejazd vozidiel a chovanci detského domova a jeho zamestnanci museli chodiť k ich budove len pešo. Detský domov sa pokúsil o dohodu so susedom, ktorý pokus bol však pre nesúhlas suseda neúspešný.
V roku 2020 detský domov podal návrh na vydanie neodkladného opatrenia, ktorým žiadal zabezpečiť prechod a prejazd cez priľahlý pozemok suseda. K návrhu pripojil geometrický plán, ktorý presne zameral potrebný prechod a prejazd (dokonca v menšom rozsahu ako bola celá šírka cesty), pripojil aj účelovú mapku, ktorá vykresľovala celkovú situáciu v mieste nehnuteľností a rovnako fotografie situácie s popisom. Rovnako preukázal, že iný prístup k ich domu nie je možný, respektíve je neúčelný a najlepší možný prístup je prístup cez asfaltovú komunikáciu na priľahlom pozemku cudzieho vlastníka (suseda). Okresný súd Zvolen vydal neodkladné opatrenie takmer v celom rozsahu a zamietol len zanedbateľnú časť návrhu spočívajúcu v tom, že navrhovateľ žiadal uložiť žalovanej aj povinnosť zdržať sa akýchkoľvek úkonov na priľahlom pozemku, čo považoval súd za veľmi široko koncipované obmedzenie vlastníckeho práva žalovanej, ktoré by bolo neprimerané k nároku žalobcu, ktorému sa má poskytnúť neodkladná ochrana.. Zároveň súd detskému domovu uložil aj povinnosť podať žalobu o zriadenie vecného bremena, keďže na priľahlom pozemku, kde bola cesta, zriadené vecné bremeno nemal.
Proti tomuto uzneseniu podal vlastník priľahlého pozemku odvolanie. Detský domov takisto podal odvolanie, ale len voči výroku, ktorým mu bola určená povinnosť podať žalobu o zriadenie vecného bremena prístupu ku jeho pozemkom s tým, že žalobe vo veci samej sa nebráni ale vecné bremeno je možné v tomto prípade súdom zriadiť len za účelom prístupu k stavbe (k domu vo vlastníctve štátu a v správe detského domova), nie za účelom prístupu k pozemku (viď § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka).
Krajský súd Banská Bystrica ako súd odvolací potvrdil uznesenie súdu prvého stupňa a zmenil ho len vo výroku, ktorý odvolaním napadol detský domov a vo výroku o trovách konania, pretože o tých rozhodne súd až v konaní o veci samej - o zriadení vecného bremena. Rozhodnutie nájdete tu. Odvolací súd určil, že do 30 dní od právoplatnosti rozhodnutia má podať žalobu o zriadenie vecného bremena na priľahlom pozemku za účelom prístupu ku jeho stavbe, čím potvrdil právny názor, že vecné bremeno vo veci samej nie je možné zriadiť za účelom prístupu k pozemkom detského domova (štátu). Týmito rozhodnutiami získal štát v zastúpení detským domovom právo plného prístupu k svojej stavbe a to až do doby, kým súd v ďalšom konaní na základe žaloby zriadi vecné bremeno, ktoré bude následne zapísané v katastri nehnuteľností. Vecné bremeno bude koncipované ako právo prechodu a prejazdu cez priľahlý pozemok za účelom prístupu k domu vo vlastníctve štátu a v správe detského domova.
Tretí prípad sa týka podnikateľských subjektov. Podnik na spracovanie šrotu (nazvime si ho "podnikateľ") mal zriadené vecné bremeno práva prechodu a prejazdu k jeho nehnuteľnostiam. Išlo o bývalý areál podniku, ktorý celý v konkurze kúpil jeden nadobúdateľ. Postupom rokov došlo k rozparcelovaniu bývalého majetku veľkého podniku a zo strany nadobúdateľa k predaju jednotlivých budov a pozemkov rôznym subjektom, ktorý v areáli podnikali. Podnikateľ pri kúpe jednotlivých nehnuteľností v areáli podniku zriadil písomnou zmluvou s nadobúdateľom areálu vecné bremená práva prejazdu a prechodu cez pozemky v areáli za účelom prístupu k novonadobudnutým nehnuteľnostiam podnikateľa.
Medzi vlastníkom, ktorý predal podnikateľovi budovy a pozemky a ktorý ďalej vlastnil v areáli niektoré nehnuteľnosti, najmä prístupové cesty, či bývalé prístupové cesty, došlo k rozporom. Zároveň podnikateľ zistil, že pri prevodoch nehnuteľností v areáli bývalého podniku došlo vo veľkom rozsahu k výmazu jeho vecných bremien z katastra nehnuteľností a to pri množstve nehnuteľností, kde mal predtým zapísané vecné bremeno práva prechodu a prejazdu. Opäť, ako v prvom popisovanom prípade, išlo o pochybenie pri zápise geometrických plánov, kde pri zápise nových geometrických plánov v súvislosti s prevodmi nedošlo k prenosu vecného bremena na novozapisované pozemky.
Vzhľadom na vzniknuté spory medzi podnikateľom a bývalým vlastníkom areálu, bývalý vlastník pristúpil najprv k návrhu na vydanie neodkladného opatrenia, ktorým chcel podnikateľovi zabrániť v prejazde a prechode cez hlavnú prístupovú cestu k nehnuteľnostiam podnikateľa. Súd tento návrh zamietol a krajský súd toto rozhodnutie potvrdil. Následne bývalý vlastník areálu cez jeho spriaznené spoločnosti vlastniace prístupové cesty a pozemky v blízkosti nehnuteľností podnikateľa, inicioval cez oznámenie o stavebných úpravách vybudovanie oplotenia, ktoré by podnikateľovi zabránilo vo vjazde nákladnými vozidlami do jeho areálu a to v mieste, kde mal podnikateľ za vlastnou bránou do areálu umiestnenú mostovú váhu na váženie šrotu, ktorý v prevádzke spracovával.
V tomto prípade bolo zrejmé, že dohoda s protistranou pre veľké rozpory nie je možná a je potrebné iniciovať konanie na súde. Podnikateľ podal návrh na vydanie neodkladného opatrenia, kde požadoval, aby došlo k zákazu vybudovania oplotenia na časti priľahlej parcely cudzieho vlastníka a zároveň, aby bol umožnený prejazd a prechod a strpenie tohto prechodu a prejazdu. Nešlo doslova o priľahlú parcelu, pretože „priľahlou parcelou“ sa spravidla označujú parcely bezprostredne súvisiace a hranicou nadväzujúce na pozemok, od ktorého sa právo odvodzuje. Išlo o parcelu, ktorá sa nachádzala tesne za prístupovou komunikáciou patriacou úplne inému subjektu, teda medzi parcelami podnikateľa a protistrany sa nachádzala ešte jedna cudzia parcela. Táto skutočnosť však súdu nebránila v rozhodnutí, pretože aj „priľahlá“ parcela slúžila na vjazd do areálu podnikateľa.
Návrh podporil podnikateľ aj argumentom, že k časti parcely, ku ktorej žiadal vydať vecné bremeno a ktorú chcela protistrana oplotiť, má právo zodpovedajúce vecnému bremenu práva prechodu a prejazdu a to bez ohľadu nato, že toto právo bolo z katastra nehnuteľností nesprávnym postupom pri zápise geometrických plánov odstránené. K návrhu pripojil geometrický plán, účelovú mapku a fotografie vjazdu, vrátane fotografií ako nákladné vozidlá do areálu podnikateľa vstupujú a to cez spornú parcelu. Návrh na neodkladné opatrenie bol špecifický tým, že vydanie neodkladného opatrenia žiadali okrem podnikateľa (ktorý bol len nájomcom nehnuteľností) aj vlastníci nehnuteľností, v ktorých podnikateľ podnikal. Žalobcovia boli teda traja, pričom prví dvaja boli vlastníkmi panujúcich nehnuteľností a tretí bol nájomcom panujúcich nehnuteľností.
Okresný súd Zvolen uznesením v celom rozsahu návrhu vyhovel.
Na odvolanie žalovaného, vlastníka priľahlého pozemku, Krajský súd Banská Bystrica v celom rozsahu rozhodnutie súdu prvej inštancie potvrdil. Rozhodnutie odvolacieho súdu nájdete tu. Vlastníci nehnuteľností, v ktorých podnikateľ podnikal so šrotom a podnikateľ tak získali právoplatné rozhodnutie na základe ktorého môžu viesť prípadnú exekúciu voči vlastníkovi priľahlého pozemku, ak by im zabraňoval vo výkone práva prejazdu a prechodu.
Na základe uvedených príkladov je možné konštatovať, že neodkladné opatrenie sa v súčasnosti stáva pomerne efektívnym prostriedkom ochrany práv a to dokonca aj cestou trvalého vyriešenia pomerov medzi stranami sporu. Ak je úprava neodkladným opatrením konečná a teda súd neuloží povinnosť viesť po vydaní neodkladného opatrenia ďalší spor (vo veci samej), ide pre navrhovateľa opatrenia o rýchlu úpravu, ktorá zároveň zabraňuje ďalším zbytočným súdnym sporom. Keď sa pozrieme len na mnou citované prípady, v dvoch prípadoch z troch bola úprava neodkladným opatrením konečnou a nevyžiadala si už ďalšie súdne konanie.