• Maroš Uhaľ

Prepadný záloh pri kúpnej zmluve

Updated: Oct 4, 2018

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 21 Cdo 2535/99 zo dňa 18.1.2001:


I. Smlouva, jejímž skutečným smyslem je sjednání tzv. propadné zástavy (uspokojení pohledávky zástavního věřitele tím, že mu připadne zástava do vlastnictví), je v rozporu s účelem zástavního práva tak, jak jej stanoví zákon, a tedy pro rozpor s účelem zákona neplatná podle ustanovení § 39 obč. zák.


II. Neplatná je také kupní smlouva, která byla uzavřena za tím účelem, aby pohledávka kupujícího zástavního věřitele byla uspokojena tím, že na něj přejde vlastnictví prodávajícího zástavního dlužníka, příp. majitele zástavy, k zástavě.


III. Zajišťovacím převodem práva ve smyslu § 553 obč. zák. dochází – byť podmínečně – ke změně v osobě nositele práva (např. v osobě vlastníka); bude-li závazek splněn, obnovuje se bez dalšího původní stav.


Z odôvodnenia:

Žalobci se domáhali, aby bylo určeno, že kupní smlouva o prodeji je neplatná. Žalobu odůvodnili především tím, že tuto smlouvu uzavřeli pouze k zajištění závazku, který měla E. spol. s r.o. vůči žalované ze „zastavárenské smlouvy s ručitelským závazkem“.

Okresní soud ve Frýdku – Místku rozsudkem žalobě vyhověl. Zjistil, že žalobou zpochybňovanou kupní smlouvu žalobci uzavřeli v souvislosti s uzavřením zastavárenské smlouvy s ručitelským závazkem. Tato zastavárenská smlouva byla uzavřena rovněž dne 19. 2. 1997 mezi žalovanou jako věřitelem a E. spol. s r.o. se sídlem v O. jako dlužníkem, přičemž jako ručitelé vystupovali žalobci. Podle zastavárenské smlouvy se věřitel zavázal poskytnout dlužníkovi půjčku při sjednání zastavárenského poplatku. Dlužník se zavázal věřiteli vrátit půjčku a zaplatit zastavárenský poplatek. Žalobci coby ručitelé se zavázali společně a nerozdílně uspokojit pohledávku věřitele, včetně zastavárenského poplatku a úroku z prodlení, jestliže tuto neuspokojí sám dlužník. Pohledávka věřitele pak byla dále zajištěna jak samostatnou smlouvou o zástavě, tak kupní smlouvou, jejímž předmětem byly nemovitosti ve spoluvlastnictví žalobců. Účastníkům kupní smlouvy bylo před jejím podpisem zřejmé, že se nejedná o smlouvu vyjadřující zájem žalobců nemovitosti prodat a zájem žalované nemovitosti koupit, nýbrž o určitou další formu zajištění závazku E. spol. s r.o. Sjednaná kupní cena koresponduje s výší zajišťovaného dluhu, včetně dohodnutého zastavárenského poplatku; neodpovídá skutečné hodnotě nemovitostí. V případě splacení kupní smlouvou zajišťovaného dluhu, měla být listina obsahující text kupní smlouvy zničena. Na základě těchto zjištění soud prvního stupně dovodil, že kupní smlouva uzavřená žalobci jako prodávajícími a žalovanou jako kupující dne 19. 2. 1997, je neplatná, neboť v okamžiku jejího uzavření neměli žalobci v úmyslu nemovitosti prodat a žalovaná nemovitosti koupit; jejich skutečná vůle směřovala k tomu, zajistit prostřednictvím této smlouvy vrácení peněz, půjčených žalovanou společností společnosti E.; jednalo se o určitou formu duplicitního ručení žalobců předmětnými nemovitostmi. Naléhavý právní zájem žalobců na požadovaném určení shledal soud prvního stupně v současném nejistém právním postavení žalobců a v reálné obavě, že žalovaná by mohla dosáhnout vkladu vlastnického práva v rozporu se skutečným stavem.

K odvolání žalované Krajský soud v Ostravě rozsudkem rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé potvrdil. Odvolací soud ve vztahu k smlouvě dospěl k závěru že kupní smlouva ze dne 19. 2. 1997 je neplatným právním úkonem pro absenci vážnosti vůle (§ 37 odst.1 obč. zák.) a pro obcházení zákona (obcházení realizace zástavního práva – § 39 obč. zák. ve vztahu k ustanovení § 151f obč. zák.), neboť jejím účelem bylo – podle výsledků dokazování – pouze další zajištění pohledávek, které měla žalovaná vůči společnosti E. spol. s r.o., se sídlem v O. Důvodnou neshledal ani námitku žalované, že kupní smlouva je v souladu s ustanovením § 553 obč. zák. Citované ustanovení upravuje zajišťovací převod práva mezi dlužníkem a jeho věřitelem a nepřichází proto v úvahu, aby zajišťovacím převodem práva zajistila pohledávku dlužníka třetí osoba od dlužníka odlišná.

Proti rozsudku odvolacího soudu podala žalovaná dovolání.

Najvyšší súd ČR vo veci zaujal toto stanovisko:

„Naproti tomu otázku platnosti kupní smlouvy uzavírané za účelem zajištění smluvního závazku nelze mít za sjednocenou rozhodovací činností vyšších soudů a nejedná se ani o otázku řešenou rozhodnutím nižšího soudu, které by bylo za účelem sjednocení soudní praxe uveřejněno ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek. Její řešení činí proto rozhodnutí odvolacího soudu zásadně právně významným a dovolání žalované proti rozsudku odvolacího soudu je přípustné podle § 239 odst. 2 o.s.ř. Za skutkového stavu věci zjištěného již soudem prvního stupně a převzatého soudem odvolacím (správnost těchto zjištění dovolatelka nenapadá), lze souhlasit s odvolacím soudem v tom, že kupní smlouva ze dne 19. 2. 1997 je neplatným právním úkonem. Kupní smlouva ze dne 19. 2. 1997 byla uzavřena ve stejný den (současně), kdy byla mezi žalovanou na straně jedné a E., spol. s r.o. se sídlem v O. a žalobci (ručiteli) na straně druhé sjednána „zastavárenská smlouva“ o půjčce částky 800.000,- Kč a zástavní smlouva, sloužící k zajištění nároků žalované z této „zastavárenské smlouvy“. Vzhledem k tomu, že výše kupní ceny odpovídá výši nároku žalované vůči E. spol. s r.o. se sídlem v O. ze „zastavárenské smlouvy“ (vrácení půjčky 800.000,- Kč a zaplacení tzv. zastavárenského poplatku ve výši 240.000,- Kč) a nikoliv obecné (obvyklé) ceně nemovitostí, k tomu, co bylo ve smlouvě (v jejím čl. III) sjednáno o úhradě kupní ceny, a za přihlédnutí k tomu, co o účelu smlouvy uvedl jednatel žalované J. H. před soudem prvního stupně, je nepochybné, že účelem kupní smlouvy ze dne 19. 2. 1997 nebyla koupě předmětných nemovitostí žalovanou; skutečným účelem této smlouvy – jak soudy zjistily – bylo, aby předmětné nemovitosti přešly do vlastnictví žalované na úhradu její pohledávky ze „zastavárenské smlouvy“, která byla zajištěna zástavním právem k těmto nemovitostem, jestliže pohledávka nebude společností E., příp. žalobci, řádně a včas uspokojena, tedy – řečeno jinak – skutečným smyslem kupní smlouvy ze dne 19. 2. 1997 bylo sjednání tzv. propadné zástavy. Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky a jejího příslušenství tím, že v případě jejich řádného a včasného nesplnění je zástavní věřitel oprávněn domáhat se uspokojení z věci zastavené (srov. § 151a odst.1 a § 151f obč. zák.). Zástavní právo tedy zástavnímu věřiteli umožňuje, aby dosáhl uspokojení své pohledávky, jestliže ji neuspokojil řádně a včas dlužník, z výtěžku prodeje (jiného zpeněžení) zástavy. Smlouva (dohoda, ujednání), jejímž skutečným smyslem je sjednání tzv. propadné zástavy (uspokojení pohledávky zástavního věřitele tím, že mu připadne zástava do vlastnictví), je v rozporu s účelem zástavního práva tak, jak jej stanoví zákon, a tedy pro rozpor s účelem zákona neplatná podle ustanovení § 39 obč. zák. Ve smyslu tohoto ustanovení je proto neplatná také kupní smlouva, která byla uzavřena za tím účelem, aby pohledávka kupujícího zástavního věřitele byla uspokojena tím, že na něj přejde vlastnictví prodávajícího zástavního dlužníka, příp. majitele zástavy, k zástavě. Na uvedeném závěru nic nemění to, že podle ustanovení § 553 odst.1 obč. zák. může být splnění závazku zajištěno převodem práva dlužníka ve prospěch věřitele (zajišťovacím převodem práva). O zajišťovací převod práva jde tehdy, jestliže dlužník převede na věřitele své právo (například vlastnické právo) s rozvazovací podmínkou, že zajištěný závazek bude splněn. Zajišťovacím převodem práva tak dochází – byť podmínečně – ke změně v osobě nositele práva (např. v osobě vlastníka); bude-li závazek splněn, obnovuje se bez dalšího původní stav. V posuzovaném případě o zajišťovací převod práva nešlo. Z kupní smlouvy ze dne 19. 2. 1997 a z účelu, pro nějž byla sjednána, vyplývá, že jejím obsahem nebyl převod práva dlužníků, na základě kterého by se věřitel stal nositelem tohoto práva s rozvazovací podmínkou splnění zajištěného závazku. I po uzavření smlouvy zůstali žalobci vlastníky předmětných nemovitostí a vlastnické právo mělo přejít na žalovanou tím, že E. spol. s r.o. jako dlužník, příp. žalobci jako ručitelé dluh řádně a včas nesplní (poté, co budou v prodlení se splněním dluhu). Takovéto ujednání představuje podle svého obsahu – jak uvedeno výše – tzv. propadnou zástavu. Z uvedeného vyplývá, že rozsudek odvolacího soudu je správný.“