• Maroš Uhaľ

Predaj veci ako stojí a leží a vady veci

Pri uzatváraní odplatných prevodných zmlúv, typicky kúpnych zmlúv, ktorých predmetom býva vec už určitú dobu užívaná býva zvykom dojednanie doložky, že sa vec predáva tak ako „stojí a leží“. Dôvodom tohto dojednania je snaha predávajúceho zbaviť sa akejkoľvek zodpovednosti za vady takejto veci (nie novej) do budúcnosti, napr. preto, že vec môže mať vady o ktorých vie, ale chce ich úmyselne zamlčať, alebo má obavu, že by vec mohla mať vady, pre ktoré by kupujúci mohol od zmluvy v budúcnosti odstúpiť, alebo požadovať zľavu z ceny. Pravdaže, pri dojednaní tejto doložky môže predávajúceho viesť aj celková opatrnosť bez toho, aby mal záujem kupujúceho nejako poškodiť.

Takýmto spôsobom neuzatvárajú prevodné zmluvy len fyzické osoby – občania, ale aj podnikatelia, napr. sprostredkovatelia kúpnych zmlúv, ako realitné kancelárie, predajcovia jazdených, či ojazdených vozidiel, prípadne sú tieto subjekty priamo predávajúcimi vecí, ktoré predtým od občanov (či podnikateľov) vykúpili.

Predaj veci ako stojí a leží upravujú všeobecné ustanovenia o zodpovednosti za vady v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“). Úprava sa nachádza v ustanovení § 501 OZ.


Podľa § 501 OZ, „Ak sa vec prenechá ako stojí a leží, nezodpovedá scudziteľ za jej vady, ibaže vec nemá vlastnosť, o ktorej scudziteľ vyhlásil, že ju má, alebo ktorú si nadobúdateľ výslovne vymienil.


Dojednanie o predaji veci „ako stojí a leží“ podľa citovaného ustanovenia skutočne vylučuje prípadnú zodpovednosť predávajúceho za jej vady. Zodpovednosť za vady veci pri doložke, že predávajúci vec prenecháva ako stojí a leží potom prichádza do úvahy len v prípade, ak predávajúci výslovne vyhlásil, že vec má určitú vlastnosť, ktorú však vec v skutočnosti nemá, alebo ak si určitú vlastnosť veci kupujúci výslovne vymienil (požadoval, aby táto vlastnosť bola u veci daná) a vec takúto vlastnosť nemá.


Čo však je podstatné, doložka previesť vec "ako stojí a leží" sa nedá dojednať pri predaji akejkoľvek veci, ale len pri predaji súboru vecí určeného úhrnom. Môže ísť typicky napr. o dojednanie o predaji všetkých vecí nachádzajúcich sa na určitom mieste, napr. tých, ktoré sa nachádzajú v rodinnom dome , či byte, na pozemku a pod. Môžem tak však predať aj veci, ktoré vyložím pred svoj dom a kupujúcemu ich ukážem, či kupujúcemu predávam autovraky nachádzajúce sa pred autoservisom, ktorý vlastním, alebo mu predám všetky knihy nachádzajúce sa v mojom byte.

Ak však budem predávať nehnuteľnosť zároveň s vecami, ktoré sú v nej, nepôjde o predaj vecí určených úhrnom, ale spravidla pôjde o predaj veci hromadnej, kde doložku „ako stojí a leží“ použiť nemôžem. K veci hromadnej sa vyjadrím v ďalšom texte.


Uvedená doložka sa teda bude týkať vecí, ktoré nebudú určené individuálne (rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 33 Cdo 2884/2012 zo dňa 25.9.2013), čo značí, že ak predávam dom, ktorý označím identifikačnými údajmi potrebnými pre zápis do katastra, alebo predávam pozemok, ktorý označím parcelným číslom, alebo predávam motorové vozidlo určené jeho výrobným číslom, typom a ešpézetkou, nebude možné, aby som ohľadom tohto individuálne určeného domu, pozemku, auta, či inej konkrétne určenej veci zároveň vylúčil svoju zodpovednosť za vady takejto veci. Nemôžem teda v zmluve dojednať, že individuálne určený dom, pozemok, či motorové vozidlo predávam „ako stojí a leží“. Ak takúto doložku v odplatnej zmluve, ktorou predávam individuálne (konkrétne) určenú vec dojednám, táto doložka nebude platná a zodpovednosť za vady veci sa bude riadiť Občianskym zákonníkom a to ustanoveniami § 499 až § 509 OZ (pri bezodplatných zmluvách sa tieto ustanovenia nemôžu použiť) prípadne pri kúpnej zmluve ustanoveniami § 588 a nasl. OZ. Zodpovednosť za vady takejto veci teda bude daná a nároky z vád veci bude kupujúci môcť voči mne ako predávajúcemu uplatňovať.

Doložka o predaji veci ako stojí a leží sa nemôže týkať ani takých vecí, ktoré sú určené druhovo (viď už označený rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 33 Cdo 2884/2012 zo dňa 25.9.2013), napr. veci označené akosťou, váhou, mierou a množstvom, prípadne typom výrobku, napr. tehly či iné murivo, škridla, drevo a pod.


Napokon sa táto doložka netýka ani veci hromadnej (čo je vec hromadná rieši rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 32 Cdo 3051/2014 zo dňa 28.6.2016, ako aj rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 32 Cdo 669/2015 zo dňa 20.2.2017), ktorou je typicky napr. podnik, časť podniku, byt s príslušenstvom, dom a k tomu patriace pozemky, sklad so zásobami a pod. Vec hromadná je konkretizovaná a veci do nej patria na základe účelu, na ktorý vec hromadná v svojej celosti slúži. Oproti tomu veci určené úhrnom môžu, ale nemusia mať medzi sebou akúkoľvek väzbu a nie je to pre platnosť ich prevodu ako veci úhrnnej ani podstatné. Preto sú spravidla určované len miestom, kde sa nachádzajú, tak ako som to už vyššie uviedol.

V prípade, ak teda predávajúci pri predaji veci určenej individuálne, druhovo, alebo pri predaji veci hromadnej uvedie v zmluve, že predáva takúto vec „ako stojí a leží“, bude táto doložka absolútne neplatná a kupujúci môže uplatňovať aj iné vady takejto veci ako tie, ktoré vyplývajú z ustanovenia § 501 OZ.