Zákonné predkupné právo spoluvlastníkov je zakotvené v § 140 Občianskeho zákonníka (zák. č. 40/1964 Zb., ďalej aj ako „OZ“). Ak niektorý zo spoluvlastníkov chce predať svoj spoluvlastnícky podiel na veci, musí všetkým ostatným spoluvlastníkom tento spoluvlastnícky podiel ponúknuť na predaj predtým, ako ho prevedie na inú osobu. Toto zákonné predkupné právo sa nepoužije v prípade, ak spoluvlastník svoj podiel prevádza na blízku osobu. Definícia blízkej osoby sa nachádza v ustanovení § 116 Občianskeho zákonníka.
Podľa § 140 Občianskeho zákonníka, „Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú spoluvlastníci predkupné právo, ibaže ide o prevod blízkej osobe ( § 116, 117). Ak sa spoluvlastníci nedohodnú o výkone predkupného práva, majú právo vykúpiť podiel pomerne podľa veľkosti podielov.“
Podielový spoluvlastník, ktorý chce svoj spoluvlastnícky podiel previesť na inú osobu, nie však na blízku osobu, musí ponúknuť tento spoluvlastnícky podiel na kúpu ostatným spoluvlastníkom. Ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná. Keďže ustanovenie § 140 OZ neupravuje spôsob, akým sa má ponuka urobiť, použijú sa na zákonné predkupné právo ustanovenia o zmluvnom predkupnom práve. Ide o analógiu legis (analógiu zákona), teda aplikuje sa právne ustanovenie, ktoré sa nachádza v rovnakom zákone a upravuje podobnú vec. Na ponuku kúpy spoluvlastníckeho podielu sa preto použijú ustanovenia o zmluvnom predkupnom práve pri kúpnej zmluve podľa § 602 až § 606 Občianskeho zákonníka.
Podľa § 605 Občianskeho zákonníka, „Ak nie je dohodnutá doba, dokedy sa má predaj uskutočniť, musí oprávnená osoba vyplatiť hnuteľnosť do ôsmich dní, nehnuteľnosť do dvoch mesiacov po ponuke. Ak táto doba uplynie márne, predkupné právo zanikne. Ponuka sa vykoná ohlásením všetkých podmienok; ak ide o nehnuteľnosť, musí byť ponuka písomná.“
Ak spoluvlastník povinnosť dať ponuku ostatným spoluvlastníkom nesplní a spoluvlastnícky podiel prevedie na inú osobu, sú s tým spojené právne následky spočívajúce v tom, že dotknutý spoluvlastník (ktorému mala byť a nebola daná ponuka), môže uplatniť konkrétne nároky voči porušujúcemu spoluvlastníkovi (ktorý nevykonal ponuku a previedol podiel).
V prvom rade sa dotknutý spoluvlastník môže dovolať neplatnosti takéhoto prevodu na inú osobu. Podľa prvej vety § 40a Občianskeho zákonníka, „Ak ide o dôvod neplatnosti právneho úkonu podľa ustanovení § 49a, 140, § 145 ods. 1, § 479, § 589 a § 701 ods. 1, považuje sa právny úkon za platný, pokiaľ sa ten, kto je takým úkonom dotknutý, neplatnosti právneho úkonu nedovolá.“
„Dovolanie“ sa neplatnosti právneho úkonu je možné vykonať rôznym spôsobom, nemusí to byť v súdnom konaní, ale aj mimo konania. Toto „dovolanie sa“ neplatnosti možno vykonať aj ústne, ale pre spôsobilosť preukázať v súdnom konaní, že k dovolaniu došlo, je vhodné ho vykonať písomne a doručiť tak, aby dotknutý spoluvlastník vedel preukázať doručenie dovolania. Teda zásielku s dovolaním sa neplatnosti prevodnej zmluvy je potrebné zaslať buď na doručenku, alebo ju doručiť za prítomnosti svedkov. Dovolanie sa neplatnosti sa musí vykonať voči všetkým účastníkom prevodnej zmluvy (aj vo vzťahu k nadobúdateľovi veci), nie teda len voči porušujúcemu spoluvlastníkovi. Keď dôjde k doručeniu takéhoto dovolania sa neplatnosti všetkým účastníkom právneho úkonu, nastáva neplatnosť tohto právneho úkonu týmto doručením, zmluva zaniká – z relatívne neplatnej zmluvy sa stáva absolútne neplatnou.
Okrem práva dovolať sa neplatnosti však môže dotknutý spoluvlastník situáciu riešiť aj inak. Znova sa využije právna úprava podľa ustanovenia § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka, ktoré upravuje zmluvné predkupné právo.
Podľa § 603 ods. 3 Občianskeho zákonníka, „Ak sa predkupné právo porušilo, môže sa oprávnený buď od nadobúdateľa domáhať, aby mu vec ponúkol na predaj, alebo mu zostane predkupné právo zachované.“
Ďalší spôsob je teda právo domáhať sa prevodu spoluvlastníckeho podielu od nadobúdateľa za tých istých podmienok ako mu ho previedol porušujúci spoluvlastník. Tento nárok sa dá uplatniť aj súdnou cestou žalobou o nahradenie prejavu vôle nadobúdateľa – teda súd v podstate za nadobúdateľa „uzavrie“ kúpnu zmluvu, kde predávajúcim bude nadobúdateľ podielu a kupujúcim dotknutý spoluvlastník.
Prvé dva nároky podielového spoluvlastníka, t.j. právo dovolať sa neplatnosti prevodného úkonu a právo požadovať nahradenie prejavu vôle nadobúdateľa zanikajú uplynutím premlčacej lehoty 3 rokov. Začiatok plynutia týchto lehôt je však stanovený odlišne. Pri dovolaní sa neplatnosti právneho úkonu lehota začína plynúť uzavretím zmluvy, pri nahradení prejavu vôle začína lehota plynúť dňom vkladu vlastníckeho práva nadobúdateľa do katastra nehnuteľností. Zároveň, ak spoluvlastník vykoná voľbu práva, ktoré chce uplatňovať, už ju nemôže zmeniť. Ak sa dovolá neplatnosti, zmluva zaniká a preto sa už nemôže domáhať prevodu spoluvlastníckeho podielu do svojho vlastníctva. Ak požaduje nahradenie prejavu vôle, nemôže sa domáhať neplatnosti zmluvy, pretože jedno právo vylučuje druhé a popri sebe neobstoja.
Posledný spôsob ako môže dotknutý spoluvlastník postupovať je ten, že neurobí nič, teda nekoná. Jeho predkupné právo totiž zostáva zachované aj voči nadobúdateľovi spoluvlastníckeho podielu a teda môže počkať, či tento nadobúdateľ, ak by chcel spoluvlastnícky podiel ďalej predať, mu tento podiel neponúkne na predaj. Do tej doby budú s nadobúdateľom v normálnom spoluvlastníckom vzťahu. Môže tak urobiť napríklad v prípade, ak mu ako osoba nový spoluvlastník vyhovuje a zároveň nemá záujem nadobudnúť podiel. Toto právo spočívajúce v zachovaní predkupného práva nepodlieha premlčaniu, premlčanie nárokov (napr. na dovolanie sa neplatnosti, či na nahradenie prejavu vôle) by začalo plynúť opäť len s prevodom spoluvlastníckeho podielu na ďalšieho nadobúdateľa. Teda, ak by aj tento nadobúdateľ (voči ktorému má dotknutý spoluvlastník zachované právo) chcel neskôr previesť spoluvlastnícky podiel a porušil pritom predkupné právo nevykonaním ponuky, vznikajú dotknutému spoluvlastníkovi rovnaké nároky ako pri predchádzajúcom prevode, teda:
a) právo dovolať sa neplatnosti prevodného úkonu,
b) právo domáhať sa nahradenia prejavu vôle nadobúdateľa a získať so súhlasom súdu spoluvlastnícky podiel za rovnakých podmienok ako ho získal nadobúdateľ,
c) neurobiť nič a teda si zachovať predkupné právo voči nadobúdateľovi (novému spoluvlastníkovi).
Komentar