• Maroš Uhaľ

Nadobúdací titul pri vydržaní

Updated: Oct 7, 2018

Jedným z predpokladov pre nadobudnutie veci či práva vydržaním (predpoklady vydržania) je existencia oprávnenej držby po zákonom stanovenú dobu. Pre potreby preukázania oprávnenosti držby je potrebný nadobúdací titul. Tento nadobúdací titul tu musí byť pri vstupe do držby, aby bolo možné držbu považovať za oprávnenú. Nadobúdací titul nemusí existovať ku dňu, kedy vydržanie nadobudne účinnosť (uplynutím vydržacej doby), ale mal by existovať ku dňu vstupu do držby. Ak teda ku dňu nadobudnutia veci vydržaním (alebo ku dňu vedenia súdneho konania, v rámci ktorého sa oprávnenosť držby posudzuje) už nadobúdací titul neexistuje, je potrebné ho preukázať iným spôsobom (výsluchom svedkov, iným písomným dôkazom a pod.). Je pravdou, že zákon pripúšťa oprávnenú držbu aj v prípade neexistentného titulu, je to však skôr výnimočný prípad, pretože bez titulu (a v prípade nehnuteľností aj písomného) pravdepodobne účastník svoju dobrú vieru nepreukáže. Nepriamo to dokazuje aj právna veta uznesenia Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 508/2001 zo dňa 14.6.2001, podľa ktorej „Přesvědčení držitele, že mu věc patří a že s ní nakládal jako s vlastní, musí být po celou vydržecí dobu důvodné, podložené konkrétními okolnostmi, které prokazují tvrzení držitele. Pro závěr o existenci dobré víry zpravidla svědčí okolnosti, které se týkají právního důvodu nabytí práva a svědčící o poctivosti nabytí.“

Tento článok pojednáva o nadobúdacom titule v súvislosti s vydržaním nehnuteľnosti, keďže v praxi je prevažná väčšina prípadov vydržania a oprávnenosti držby riešená práve v súvislosti s nehnuteľnosťami a okrem toho, pri hnuteľných veciach postačuje aj nepísomný nadobúdací titul, takže vydržanie hnuteľnej veci sa tým značne zjednodušuje. Vzhľadom na vyššieuvedené je zrejmé, že nadobúdací titul pri nehnuteľnostiach musí byť vždy písomný, najmä v prípade, ak sa nehnuteľnosť nadobúdala zmluvou.


K platnému nadobudnutiu nehnuteľnosti aj súčasný Občiansky zákonník požaduje písomnú zmluvu, uzavretím ústnej zmluvy vlastníctvo nehnuteľnosti nadobudnúť nemožno. „Dobrá víra držitele se musí vztahovat ke všem právním skutečnostem, které mají za následek nabytí věcí nebo práva, která je předmětem držby, tedy i k existenci písemné smlouvy o převodu nemovitosti. Pokud se někdo uchopí držby nemovitosti na základě ústní smlouvy o jejím převodu, nemůže být vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem věci, a to ani v případě, že je přesvědčen, že taková smlouva k nabytí vlastnictví k nemovitosti postačuje. Držba nemovitosti, která se o takovou smlouvu opírá, nemůže vést k vydržení.“ Rozhodnutie Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 2 Cdon 568/96 zo dňa 10.2.1999. (Zhodne aj v rozsudku NS ČR sp. zn. 22 Cdo 721/2002 zo dňa 27.5.2002, ako aj v uznesení NS ČR sp. zn. 22 Cdo 432/2003: pozn. autora článku).Oprávneným držiteľom nehnuteľnosti, ktorý je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že je jej vlastníkom, nemôže byť ten, kto do jej držby vstúpil za účinnosti Občianskeho zákonníka v znení do 31. decembra 1991 na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ktorá nebola uzatvorená v písomnej forme.Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 361/2012 zo dňa 27.1.2015 .


Nielen neexistencia písomnej zmluvy, ale aj vady samotnej písomnej zmluvy môžu zmariť vstup do oprávnenej držby: „Jestliže nabyvatelka přehlédla absenci dvou podpisů převodce na smlouvě o převodu vlastnického práva, přičemž nutnost podpisu nejméně dvou oprávněných osob vyplývala ze zcela jasně formulovaného ustanovení hospodářského zákoníku, nemohlo jít o omluvitelný právní omyl (jenž by mohl založit oprávněnou držbu).“ Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 4881/2008 zo dňa 3.3.2009.


Vadami nadobúdacieho titulu z hľadiska oprávnenosti držby môže byť aj to, že napr. dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva neuzavreli všetci podieloví spoluvlastníci nehnuteľností, ktorí prichádzali do úvahy. Podľa uznesenia Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7 Cdo 247/2013 zo dňa 6.8.2014: „V prejednávanej veci odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa ako vecne správny potvrdil, zhrnul jeho dôvody a odvolacie námietky žalobkýň, s ktorými sa vo svojom odôvodnení aj náležite vysporiadal. Konštatoval správnosť záverov súdu prvého stupňa, že v danom prípade nebola žalobkyňami preukázaná dobromyseľnosť ich právnych predchodcov v tom, že im vlastnícke právo k sporným nehnuteľnostiam ako celku skutočne patrí. Aj keď viaceré skutočnosti nasvedčujú záverom, že skutočne postupne od niektorých spoluvlastníkov ich podiely neformálne odkúpili, výsledky dokazovania nasvedčujú k záveru, že si boli vedomí svojho podielového spoluvlastníctva k týmto nehnuteľnostiam, a mali snahu sa so všetkými podielovými spoluvlastníkmi vyporiadať, čo sa im však nepodarilo. Toto bol podľa súdov prvého aj druhého stupňa hlavný dôvod pre zamietnutie žaloby. Dovolateľky preto nedôvodne namietajú, že napadnutý rozsudok neodpovedal na odvolaciu námietku, že nemá vplyv na dobromyseľnosť právnych predchodcov žalobkýň, že neoslovili/sa nevysporiadali s právnymi predchodcami žalovaných v 1., 8. a 9. rade, keďže títo za spoluvlastníkov predmetných pozemkov v posudzovanom časovom období (podľa geometrického plánu z roku 1956) neboli považovaní. Odvolací súd vo svojom odôvodnení jasne uviedol, že mal za preukázané, že právni predchodcovia žalobkýň sa nevysporiadali so všetkými podielovými spoluvlastníkmi, hoci to aj podľa vykonaného dokazovania mali v úmysle. Takto sa snažili v rokoch 1972 – 1794 vysporiadať aj s právnymi predchodcami žalovanej v 1. rade avšak neúspešne, čo odporuje tvrdeniu žalobkýň o dobromyseľnosti ich právnych predchodcov, a taktiež ich námietke o tom, že právni predchodcovia žalovaných v 1., 8. a 9. rade neboli v posudzovanom čase za spoluvlastníkov predmetných pozemkov považovaní. Taktiež k tejto námietke uviedol, že geodeti pri vyhotovovaní územných plánov nemajú povinnosť si osobitne verifikovať objednávateľom geometrického plánu tvrdené skutočnosti ohľadom vlastníctva, či len oprávnenosti užívania zakresľovaných nehnuteľností z hľadiska ich súladnosti s aktuálnym stavom vlastníctva vyplývajúcim z evidencie katastra nehnuteľností. Z týchto dôvodov má dovolací súd za to, že odôvodnenie rozsudku odvolacieho súdu v uvedenom rozsahu, nie je nepreskúmateľné a plne rešpektuje základné právo účastníkov na spravodlivý súdny proces (pozri III. ÚS 115/2003).“ Podobný prípad je riešený aj v uznesení Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7 Cdo 181/2013  zo dňa 28.5.2014 (pre správnosť je potrebné uviesť, že ide o rozhodnutie dovolacieho súdu, ktorým bolo dovolanie odmietnuté a citácia textu odôvodnenia pochádza z rozhodnutia Krajského súdu v Prešove ako súdu odvolacieho): „Odvolací súd sa v plnom rozsahu stotožnil s rozhodnutím prvostupňového súdu a jeho odôvodnením, na ktoré v podrobnostiach poukázal (§ 219 ods. 2 O.s.p.). Na zdôraznenie správnosti napadnutého rozsudku vo vzťahu k odvolacím dôvodom doplnil, že predmetom konania v danej veci je určenie vlastníctva k predmetným nehnuteľnostiam, keď právna predchodkyňa žalobkýň (A. H.) tvrdila, že 21. apríla 1971 bola na (bývalom) Štátnom notárstve v Prešove uzavretá – formou notárskej zápisnice – dohoda medzi ňou a jej súrodencami o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva k sporným nehnuteľnostiam, ktorá nebola Štátnym notárstvom zaregistrovaná a neskôr, že do ich držby vstúpila výlučne sama s manželom od roku 1946. Poukázal na to, že vydržanie je originálnym spôsobom nadobudnutia vlastníckeho práva priamo zo zákona, pri splnení zákonom požadovaných predpokladov. Vlastnícke právo nemohol nadobudnúť ten, kto nebol dobromyseľný pri začiatku svojej držby a teda vedel, že nehnuteľnosť nadobudol bezprávne. Pri skutočnej držbe sa tak predpokladalo, že je po práve a opak sa musel dokazovať. V súvislosti s dobromyseľnosťou právnej predchodkyne žalobkýň správne súd prvého stupňa uzavrel, že táto podmienka u nej nebola splnená ani podľa jedného z právnych systémov, t. j. podľa obyčajového práva platného na Slovensku do roku 1950 a ani podľa Občianskeho zákonníka č. 141/1951 Zb. Pokiaľ totiž sama iniciovala spísanie notárskej zápisnice z 21. apríla 1971, ktorou mienila vyporiadať podielové spoluvlastníctvo k nehnuteľnostiam, ktoré sú predmetom konania, už týmto svojím konaním spochybnila dobromyseľnosť, ktorá mala začať (podľa jej tvrdenia) plynúť od roku 1946. Odhliadnuc od toho, že notárska zápisnica o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva medzi ňou a jej súrodencami nebola zaregistrovaná zákonným spôsobom na príslušnom štátnom notárstve, podpísali ju iba uvedení súrodenci. Táto notárska zápisnica nielenže nesvedčí o dobromyseľnosti právnej predchodkyne žalobkýň ohľadom držby od roku 1946, naopak, sama tým preukázala, že až v roku 1971 mala záujem o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva. Keďže žalobkyne nepreukázali, že ich právna predchodkyňa nadobudla sporné nehnuteľnosti vydržaním, a že uzavrela v roku 1971 dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, správne prvostupňový súd žalobu v celom rozsahu zamietol.


Nadobúdacím titulom nemôže byť listina, ktorou sa právo (napr. vlastnícke) samo osebe nenadobúda. Preto nadobúdacím titulom nikdy nebude len geometrický plán, doklad o platbe za predmet zmluvy (bez zmluvy), dotazník, čestné prehlásenie a pod. „Geometrický plán, zobrazující kvalifikovaným způsobem určitou část zemského povrchu, nezakládá sám o sobě dobrou víru držitele, a to ani tehdy, stal-li se neoddělitelnou součástí listin, podle nichž má být proveden zápis do katastru.“ Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 2632/2003 zo dňa 17.3.2004. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 287/2006 zo dňa 28.11.2007: „Pri posudzovaní oprávnenosti držby treba vychádzať zo zásady, že jej predpokladom je presvedčenie nadobúdateľa, že nekoná bezprávne, ak si určitú vec prisvojuje. Ide o psychický stav, o jeho vnútorné presvedčenie, ktoré sa prejavuje aj navonok, a z ktorého možno vyvodiť, že sa dôvodne považuje za vlastníka veci. Medzi základné okolnosti, ktoré budú svedčiť o oprávnenosti držby veci patrí aj okolnosť, ako vec nadobudol – či mu svedčí nejaký oprávnený nadobúdací titul. Subjektívny pocit držiteľa nemôže byť sám osebe podkladom pre vydržanie, ak nie je tento pocit vyvolaný okolnosťami objektívne nasvedčujúcimi oprávnenosti držby práva. Na rozdiel od preukazovania vlastníctva nebude spravidla treba, aby vydržiteľ preukazoval platný právny dôvod nadobudnutia vlastníctva, ktorý môže byť základom pre zápis vlastníckeho práva do príslušného katastra nehnuteľností, ale postačí existencia takéhoto nadobúdacieho titulu (aj putatívneho), ktorý jeho vnútorné presvedčenie, že sa stal vlastníkom veci, dostatočne opodstatňuje. <Odvolací súd pri právnom posudzovaní danej veci tieto skutočnosti a zásady nesprávne vyhodnotil.Dovolací súd sa preto nestotožňuje s právnym názorom odvolacieho súdu v otázke dobromyseľnosti držby navrhovateľov 1/, 2/. Dobrá viera oprávneného držiteľa, ktorá je daná so zreteľom k všetkým okolnostiam veci, sa musí vzťahovať i k titulu, na základe ktorého mohlo držiteľovi vzniknúť vlastnícke právo. Takýmto titulom (právnym dôvodom) sa môže rozumieť len právny úkon, ktorým sa vec prevádza na iného vlastníka, napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, rozhodnutie štátneho orgánu a pod. Dotazník a čestné vyhlásenie však žiadnym takýmto právnym, ani domnelým právnym úkonom nie je. Vyvodzovanie dobromyseľnosti navrhovateľov 1/, 2/ len z dotazníka a čestného vyhlásenia, ktoré vyhodnotil odvolací súd, ako domnelý právny titul, bez zohľadnenia zachovania náležitej opatrnosti, ktorú bolo možné s prihliadnutím na okolnosti konkrétneho prípadu na navrhovateľoch 1/, 2/ požadovať, je v rozpore s platnou právnou úpravou, upravujúcou inštitút vydržania. V konkrétnej veci mali alebo mohli mať navrhovatelia 1/, 2/ pochybnosti, že užívajú nehnuteľnosti, ktorých vlastníctvo nenadobudli, keď priamo v texte dotazníka je uvedená povinnosť uzavrieť písomnú zmluvu o prevode nehnuteľnosti s jej dôsledkami (§ 134 ods. 2 v tom čase platného a účinného Občianskeho zákonníka).V tejto súvislosti je potrebné uviesť aj to, že k uzavretiu písomnej zmluvy o prevode nehnuteľnosti nedošlo, o čom takisto navrhovatelia 1/, 2/ vedomosť mali. Skutočnosť, že došlo k peňažnému plneniu medzi účastníkmi takisto nie je možné bez ďalšieho vyhodnotiť ako právny titul, dosvedčujúci prevod vlastníctva, keď bolo zrejmé aj to, že medzi účastníkmi nedošlo k dohode ohľadom výšky kúpnej ceny. To, že odporcovia 1/, 2/ sa už ako vlastníci (po roku 1991, t.j. po novele Občianskeho zákonníka vykonanej zákonom č. 509/1991 Zb.) nedomáhali svojich vlastníckych práv, nemožno posúdiť ako skutočnosť potvrdzujúcu dobromyseľnosť navrhovateľov 1/, 2/ o ich oprávnenej držbe. Vlastníkovi takáto povinnosť, domáhať sa výkonu svojich vlastníckych práv alebo iným spôsobom ich riešiť (nájomné a pod.), zo žiadneho právneho predpisu nevyplýva.“ Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5 Cdo 234/2009 zo dňa 28.9.2010: „Dobrá viera držiteľa sa musí vzťahovať aj k okolnostiam, za ktorých vôbec mohlo vecné právo vzniknúť, teda aj k právnemu dôvodu (titulu), ktorý by mohol mať za následok vznik práva. Z týchto okolností, ktoré odvolací súd v odôvodnení svojho rozsudku podrobne rozviedol (dovolací súd sa s nimi stotožňuje a v podrobnostiach na ne odkazuje), správne vyvodil, že navrhovatelia nemohli nadobudnúť vnútorné psychické presvedčenie o tom, že im sporná nehnuteľnosť patrí, pretože vzhľadom ku všetkým okolnostiam bolo vylúčené ich akékoľvek dobromyseľné presvedčenie. Pri posudzovaní existencie presvedčenia navrhovateľov, že im spoluvlastnícke právo k dotknutému pozemku patrí, bolo totiž potrebné tak, ako to správne urobil odvolací súd, prihliadnuť na všetky rozhodujúce okolnosti, za ktorých malo prísť k uzavretiu kúpnej zmluvy vzhľadom k tomu, že práve táto bola navrhovateľmi označená (domnelým) nadobúdacím titulom. Z obsahu Dotazníka a čestného vyhlásenia z 3.10.1979 vyplýva, že údaje v ňom uvedené mali slúžiť podkladom na napísanie zmluvy alebo zo zmluvy už napísanej, a nie pre prevod vlastníctva nehnuteľností. Pri normálnej obvyklej opatrnosti, ktorú bolo možné očakávať od každého, t.j. aj od navrhovateľov, si museli byť vedomí, že tento listinný dôkaz nie je kúpnou zmluvou, na základe ktorej by mohlo prísť k prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Z obsahu uvedenej listiny nemožno dovodiť iný záver, než že mala slúžiť podkladom pre napísanie kúpnej zmluvy alebo údaje v nej uvedené mali pochádzať z už uzavretej kúpnej zmluvy. Uzavretie inej kúpnej zmluvy z vykonaného dokazovania nevyplynulo a samotný Dotazník mal byť len podkladom na jej napísanie. Správne dospel odvolací súd k záveru, že vnútorné psychické presvedčenie navrhovateľov o vlastníctve nehnuteľnosti nemohli nadobudnúť ani z potvrdenia o prevzatí preddavku kúpnej ceny z 25.9.1979, pretože 21 400, Sk prevzal právny predchodca odporcov nielen od navrhovateľa 1/ ale aj od S. K. a nepochybne zo slovného vyjadrenia preddavok vyplýva, že suma 21 400, Sk bola preddavkom kúpnej ceny poskytnutým pred uzavretím kúpnej zmluvy, nie kúpnou cenou nehnuteľnosti. Pri normálnej obvyklej opatrnosti, ktorú možno vyžadovať od každého, navrhovatelia nemohli nadobudnúť vnútorné psychické presvedčenie vzhľadom ku všetkým okolnostiam, že im vec patrí. Pokiaľ takéto vnútorné presvedčenie o nadobudnutí spornej nehnuteľnosti do vlastníctva vyvodili z uvedených dvoch listinných dôkazov, nezakladalo u nich potrebnú dobromyseľnosť. Ich vnútorné psychické presvedčenie o nadobudnutí vlastníctva pri vstupe do držby bolo bez právneho významu, t.j. nemohlo spôsobiť dobromyseľnosť o tom, že im sporný pozemok vlastnícky patrí, pretože všetky okolnosti prípadu svedčili o tom, že k čo aj len domnelému prevodu vlastníctva nemohlo dôjsť.“


V určitých prípadoch nepostačí k vstupu do oprávnenej držby ani existencia písomnej zmluvy uzavretej medzi všetkými do úvahy prichádzajúcimi účastníkmi. Ide o prípady vstupu do držby v čase, keď okrem uzavretia zmluvy bola potrebná aj jej registrácia na štátnom notárstve. „Držitel nemohl být se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že je vlastníkem nemovitosti, jejíž držby se chopil na základě smlouvy o jejím převodu, která nebyla v době, kdy to zákon vyžadoval, registrována státním notářstvím.Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 490/2001 zo dňa 10.10.2002.   Oprávneným držiteľom nehnuteľnosti, ktorý je so zreteľom na všetky okolnosti dobromyseľný o tom, že je jej vlastníkom, nemôže byť ten, kto do jej držby vstúpil za účinnosti Občianskeho zákonníka v znení do 31. decembra 1991 na základe zmluvy o prevode nehnuteľnosti, ktorá nebola registrovaná štátnym notárstvom v zmysle zákona č. 95/1963 o štátnom notárstve a o konaní pred štátnym notárstvom (notársky poriadok).“ Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4 Cdo 283/2009 zo dňa 27.10.2010 .

Ak však napr. účastník zveril vybavenie registrácie osobe, ktorá disponovala špecifickým znalosťami a odbornosťou, môže aj v prípade uzavretia zmluvy bez jej registrácie prichádzať do úvahy dobrá viera držiteľa. „Nejsou-li zde další okolnosti, které by dobrou víru držitele vylučovaly, lze v situaci, kdy nabyvatel nemovitosti uzavře smlouvu o jejím převodu, zaplatí kupní cenu, pověří vyřízením formálních náležitostí převodu advokáta jako osobu povolanou právními předpisy k poskytování právní pomoci, ujme se držby a převodce i státní orgány se k němu začnou chovat jako k vlastníkovi nemovitosti, dovodit, že byl se zřetelem ke všem okolnostem věci v dobré víře, že je jejím vlastníkem, i když ve skutečnosti k převodu vlastnictví vzhledem k vadnému postupu advokáta nedošlo.Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 1958/2007 zo dňa 30.8.2007. V odôvodnení tohto rozhodnutia súd ďalej uviedol: „Oprávněným držitelem ve smyslu § 130 odst. l ObčZ je držitel, který věc drží v omluvitelném omylu, že mu věc patří. Omluvitelný je omyl, ke kterému došlo přesto, že držitel postupoval s obvyklou mírou opatrnosti, kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat (rozsudek ze dne 11. července 2002, sp. zn. 22 Cdo 2190/2000, publikovaný v Souboru pod č. C 1304, svazek 18).             Pokud byla v době, kdy vlastnictví k nemovitosti přecházelo již na základě samotné smlouvy, uzavřena smlouva o převodu nemovitosti, která se nedochovala, lze její existenci prokázat i nepřímými důkazy. Při tom je třeba přihlížet také k chování účastníků po uzavření tvrzené smlouvy (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. února 2003, sp. zn. 22 Cdo 1176/2001, Soubor rozhodnutí Nejvyššího soudu č. C 1689).             V dané věci je zřejmé, že žalobce se ujal držby alespoň některých nemovitostí, o které jde; je tedy jejich držitelem (otázkou, kdy a které nemovitosti, mezi nimiž byly i pozemky v užívání socialistické organizace – k tomu viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 30. 3. 2005, sp. zn. 22 Cdo 1824/2004, Soubor rozhodnutí NS č. C 3321 – žalobce do držby uchopil, se v dovolacím řízení vzhledem k jeho přezkumné povaze nebylo možno zabývat). Bylo tedy třeba se zabývat otázkou, zda tato držba byla oprávněná, a to s přihlédnutím k zásadě, že v pochybnostech se držba považuje za oprávněnou.             Podle zjištění soudu prvního stupně, od kterého se odvolací soud neodchýlil, se žalobce ujal držby na základě kupní smlouvy, uzavřené s právními předchůdci žalovaných, přičemž podle výpovědi svědka JUDr. M. S. měl žalobce zaplatit i kupní cenu. Tomu, že předmětná smlouva byla uzavřena a cena zaplacena, napovídá i chování účastníků po jejím uzavření; žalobce začal dům užívat a jeho právní předchůdci mu v tom nijak nebránili a neuplatňovali vůči němu žádné nároky. Je tedy třeba zabývat se otázkou, zda žalobce mohl jednat v omluvitelném omylu přesto, že smlouva nebyla registrována. Podle tvrzení žalobce, které nebylo v řízení vyvráceno, předal žalobce potřebné dokumenty – smlouvu a dotazník a čestné prohlášení – advokátovi JUDr. K., který měl zařídit registraci smlouvy a “vše dokončit“. JUDr. K. tak však neučinil, nicméně žalobci počaly docházet složenky, týkající sporných nemovitostí, na jeho jméno, a úřady s ním jednaly jako s vlastníkem; neměl proto pochybnost, že vlastníkem také je.V dané věci tedy nejednal žalobce jako držitel v právním omylu o tom, že by k převodu nemovitostí nebyla v rozhodné době potřebná registrace smlouvy o jejich převodu státním notářstvím, ale jednal v omylu skutkovém, když se domníval, že advokát, kterému věc předal k vyřízení, potřebné náležitosti vyřídil. Jeho omyl vyvolávala také skutečnost, že úřady s ním jednaly jako s vlastníkem a ani prodávající si vůči němu nečinili žádné nároky. Je skutečností, že žalobce nežádal od advokáta potvrzení o registraci, ovšem vlastnické právo mohl nabýt bez ohledu na vydání takového potvrzení. Pokud tedy nabyvatel nemovitosti uzavřel smlouvu o jejím převodu, zaplatil kupní cenu, pověřil vyřízením formálních náležitostí převodu advokáta jako osobu povolanou právními předpisy k poskytování právní pomoci (viz § 3 odst. 1 tehdy platného zákona č. 57/1963 Sb., o advokacii), ujal se držby, a následně se vůči němu převodce i státní orgány začaly chovat jako k vlastníkovi nemovitosti, byl se zřetelem ke všem okolnostem věci v dobré víře, že vlastníkem je, i když ve skutečnosti k převodu vlastnictví vzhledem k vadnému postupu advokáta nedošlo; to platí, nejsou-li tu další okolnosti, které by dobrou víru držitele vylučovaly. Takovou okolností nejsou nesrovnalosti v označení nemovitostí v dotazníku a čestném prohlášení; dovolací soud opětovně vyslovil, že je možná i oprávněná držba v rozporu s údaji ve veřejné knize a že nabyvatel není povinen ověřit stav podle katastru nemovitosti se stavem skutečným (viz např. rozsudek ze dne 16. června 2003, sp. zn. 22 Cdo 702/2002, Soubor rozhodnutí NS č. C 1993).“ Z daného rozhodnutia vyplýva akceptácia oprávnenej držby aj bez existencie písomnej zmluvy (ktorej existencie v minulosti však bola preukázaná inak) a bez registrácie zmluvy na štátnom notárstve (čo sa v danom prípade nepričítalo na vrub držiteľa, keďže vecou poveril advokáta).

Nedostatok registrácie zmluvy na štátnom notárstve sa však nevzťahuje na štát – tento mohol nadobudnúť nehnuteľnosti aj samotnou zmluvou. Potom toto nadobudnutie štátom vylučuje oprávnenú držbu prevodcu. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 7 MCdo/4/2013 zo dňa 19.2.2014, „Záver odvolacieho súdu, že už uzavretím kúpnych zmlúv v roku 1974 došlo k právne účinnému prevodu vlastníckeho práva na právneho predchodcu žalobcu (štát) je preto správny. Právna úprava v rozhodnej dobe (porovnaj § 44, § 47 a § 123 OZ v znení účinnom do 31. marca 1983) nevyžadovala, aby zmluva, ktorou štát nadobúdal nehnuteľnosť do socialistického spoločenského vlastníctva podliehala registrácii štátnym notárstvom, resp. rozhodnutiu o (ne)registrácii zmluvy. Oprávnená držba popri všeobecných znakov držby musí spĺňať požiadavku dobrej viery držiteľa, že mu vec patrí. Dobrá viera (ako predpoklad oprávnenej držby) je presvedčením nadobúdateľa, že nekoná bezprávne, keď si prisvojuje určitú vec. Iba samotná detencia k vydržaniu nestačí. Oprávnená držba sa musí opierať o právny titul (formálne správny, neplatný, či domnelý) a súčasne musí byť poctivá v zmysle existencie dobrej viery držiteľa. Len výnimočne sa môže zakladať na ospravedlniteľnom právnom omyle. Ospravedlniteľný je omyl, ku ktorému došlo napriek tomu, že mýliaci sa postupoval s obvyklou mierou opatrnosti, ktorú možno so zreteľom na okolnosti konkrétneho prípadu od každého požadovať. Omyl môže byť nielen skutkový, ale aj právny. Právny omyl spočíva v neznalosti alebo v neúplnej znalosti všeobecne záväzných právnych predpisov a z toho vyplývajúceho nesprávneho posúdenia právnych dôsledkov právnych skutočností. Pre účely prejednávanej veci treba osobitne zdôrazniť, že omyl držiteľa vychádzajúci z neznalosti alebo nedokonalej znalosti celkom jednoznačného a zrozumiteľného ustanovenia zákona je právny omyl neospravedlniteľný – pri zachovaní obvyklej opatrnosti sa totiž predpokladá, že každý sa oboznámi so zákonnou úpravou právneho úkonu, ktorý má v úmysle urobiť (pozn.: k obdobnému záveru dospel najvyšší súd aj v ďalších rozhodnutiach – viď napríklad sp. zn. 3 Cdo 97/2009, 4 Cdo 283/2009, 5 Cdo 30/2010, 3 M Cdo 7/2010, 3 M Cdo 8/2010, 6 M Cdo 5/2010 a 7 Cdo 12/2011). Okolnosti, ktoré môžu svedčiť o existencii dobrej viery držiteľa sa spravidla spájajú s okolnosťami, ktoré sa týkajú právneho titulu uchopenia sa držby (porovnaj napr. Cpj 69/83 z 30. marca 1982), i keď sa pripúšťa tzv. domnelý právny dôvod (titulus putativus). Ak sa však v danom prípade žalovaný domnieval, že uzavreté kúpne zmluvy sú neúčinné pretože neboli registrované štátnym notárstvom v dôsledku čoho sa zmena vlastníctva nepremietla do evidencie nehnuteľností vedenej príslušným úradom geodézie, ide o neospravedlniteľný právny omyl, ktorý nezakladá oprávnenú držbu pre absenciu právneho titulu uchopenia sa držby (ten totiž aj v prípade, ak by aj kúpne zmluvy neboli účinné obvykle svedčí nadobúdateľovi – kupujúcemu, nie prevodcovi – predávajúcemu). Ak sa žalovaný uchopil držby nehnuteľnosti potom, čo sám právne účinným spôsobom previedol k ním vlastnícke právo na štát, nemôže byť vzhľadom na všetky okolnosti v dobrej viere, že je vlastníkom veci. Držba, ktorej sa žalovaný za tejto situácie ujal, nie je oprávnená a nemôže viesť k vydržaniu veci, a to ani v prípade, ak si myslel, že kúpne zmluvy sú právne neúčinné, a že je naďalej vlastníkom veci. Odvolací súd v preskúmavanej veci správne právne posúdil otázku vydržania, jeho zákonných predpokladov a správne vyvodil, že žalovaný nesplnil jeden z týchto zákonných predpokladov, a to dobromyseľnosť v tom, že mu predmetné nehnuteľnosti patria, pokiaľ ich sám v roku 1974 previedol na štát a neponúkol iný právny titul, ktorý by ho oprávňoval k ich detencii.“ Na druhej strane zjavne nesprávne rozhodnutie orgánu štátu nemôže založiť dobrú vieru držiteľa, ak bolo nesporné, že orgán nemal právomoc o veci či práve konať. „Dobrou víru držitele nemůže založit zjevně nesprávné rozhodnutí státního orgánu, kterým mu byla přikázána věc, jež nebyla a ani nemohla být předmětem řízení, jelikož náležela osobě, která nebyla účastníkem řízení, nadto když účastníkům řízení byla tato skutečnost jako nesporná známa.“ Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 2077/2002 zo dňa 4.12.2003 (išlo o rozhodnutie v dedičskom konaní: pozn. autora článku).


Dobrú vieru nemôže založiť dedičské rozhodnutia ako právny titul, ak predmet držby v ňom nie je vôbec uvedený. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 2 Cdo 139/2013 zo dňa 30.9.2014, „Zo zápisnice z prejednania dedičstva zo dňa 11.7.1985 je zrejmé, že predmetom dedenia po nebohom F. T. bola jedna polovica rodinného domu v katastrálnom území D. a dvor pkn. vl. číslo X., parcela číslo X. dom číslo X. a dvor o výmere X. siah v hodnote 27 242 Kčs a v jednej polovici poľnohospodárska pôda zapísaná v PK vložkách číslo X. v celkovej výmere X. hektáre v hodnote 8 000 Kčs a bola schválená dedičská dohoda tak, že celé dedičstvo nadobudne dcéra A. T., bez výplaty ustupujúcim dedičom. V nadväznosti na uvedenú zápisnicu Štátne notárstvo B. vydalo rozhodnutie zo dňa 11.7.1985, ktorým bola schválená dedičská dohoda. Toto rozhodnutie bo navrhovateľke riadne doručené. V rozhodnutí Štátneho notárstva sú riadne identifikované nehnuteľnosti, ktoré sú predmetom dedičstva a z jeho obsahu je zrejmé, že parcely č. X. a č. X. neboli v predmetom konaní o dedičstve prejednávané. O dobromyseľnosti možno hovoriť vtedy, keď držiteľ drží vec v omyle, že mu vec patrí a ide pritom o omyl ospravedlniteľný. Ospravedlniteľný je omyl, ku ktorému došlo napriek tomu, že mýliaci sa postupoval s obvyklou mierou opatrnosti, ktorú možno so zreteľom na okolnosti konkrétneho prípadu od každého požadovať. V danom prípade sa dovolací súd stotožňuje s názorom odvolacieho súdu, že navrhovateľka nepostupovala s obvyklou mierou opatrnosti, ktorú by bolo možné so zreteľom na konkrétne okolnosti prípadu od každého požadovať, a to najmä vzhľadom na skutočnosť, že po tom, čo jej bolo rozhodnutie o dedičstve doručené, si uvedené rozhodnutie neprečítala a nezaujímala sa o správu vlastného majetku náležite. Nie je možné, aby navrhovateľka odvodzovala svoju dobromyseľnosť práve zo skutočnosti, že si ako sama tvrdí, dané dedičské rozhodnutie neprečítala a o nárokoch odporkýň sa dozvedela až v roku 2002, keď aj v roku 1990 a v roku 1992 podala žiadosť o dodatočné prejednanie dedičstva a teda prebiehalo dedičské konanie o novoobjavenom majetku po poručiteľoch M. T. a F. T., a to konkrétne ohľadom spoluvlastníctva pozemkov parc. č. X. a č. X. v k. ú. D.. V žiadosti o dodatočné prejednanie dedičstva z 30.8.1990, ktorá je podpísaná navrhovateľkou sa táto priamo odvoláva na Rozhodnutie štátneho notárstva D 417/85 zo dňa 11.7.1985. Z uvedeného je potom zrejmé, že obsah Rozhodnutia štátneho notárstva D 417/85 zo dňa 11.7.1985 jej musel byť známy a s obsahom uvedeného rozhodnutia mala možnosť sa oboznámiť buď hneď pri počiatku pri jeho doručení, ako aj po celú dobu od 11.7.1985 alebo sa s jeho obsahom musela oboznámiť najneskôr 30.8 1990, keď žiadala v dedičskom konaní prejednať majetok, ktorý nebol do uvedeného dedičského rozhodnutia zahrnutý.“

Všetko čo je uvedené vyššie, však v žiadnom prípade neznačí vylúčenie vstupu do oprávnenej držby v prípade neplatných nadobúdacích titulov. Nadobúdací titul – právny dôvod držby – totiž nemusí byť existujúci (v čase účinkov vydržania), nemusí byť ani platný, postačuje domnelý titul. Musí ísť však o taký domnelý titul, na základe ktorého som ako dobromyseľný držiteľ vzhľadom na všetky okolnosti v dobrej viere, že mi tento právny titul svedčí. Oprávněná držba se nemusí nutně opírat o existující právní důvod; postačí, aby tu byl domnělý právní důvod (titulus putativus), tedy jde o to, aby držitel byl se zřetelem ke všem okolnostem v dobré víře, že mu takový právní titul svědčí.Rozsudok Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 22 Cdo 417/98 zo dňa 24.2.2000. Neplatnosť právneho úkonu o prevode vlastníctva nie je okolnosťou vylučujúcou nadobudnutie vlastníctva vydržaním. Odovzdanie poľnohospodárskych pozemkov do užívania JRD, neprerušuje plynutie vydržacej lehoty (§ 18 ods. 3 zák. SNR č. 293/1992 Zb.).“Rozsudok Najvyššieho súdu SR sp. zn. 3 Cdo 117/94 z 28.2.1995.


Na záver je potrebné už len konštatovať, že vyššieuvedené rozhodnutia súdov môžu byť pre účastníkov sporov akýmsi návodom, akými hodnotiacimi úsudkami sa slovenské a české súdy pri posudzovaní držby a jej oprávnenosti spravujú. Nemožno však tieto rozhodnutia brať ako jednoznačné meradlo pre každý ďalší prípad, pretože každú konkrétnu vec bude súd posudzovať jednotlivo a v niektorých podobných prípadoch môže oprávnenosť držby súd uznať a v inom prípade túto držbu ako oprávnenú nebude akceptovať. Preukázať vydržanie v súdnom konaní je však vždy ťažké a to už len pre prísnosť právnej úpravy vo vzťahu k potrebe splnenia podmienok vydržania. Rozhodujúcim hľadiskom pre súd nikdy nebude len subjektívny pohľad držiteľa že mu právo patrí, ale vždy bude prihliadať na objektívne posúdenie všetkých okolností za ktorých takéto dôvodné presvedčenie (že je vlastníkom) mohol držiteľ oprávnene nadobudnúť. Tak ako to uvádza aj Najvyšší súd SR v rozhodnutí č. 4 Cdo 287/2006 zo dňa 28.11.2007 uvedenom vyššie: „Pri posudzovaní oprávnenosti držby treba vychádzať zo zásady, že jej predpokladom je presvedčenie nadobúdateľa, že nekoná bezprávne, ak si určitú vec prisvojuje. Ide o psychický stav, o jeho vnútorné presvedčenie, ktoré sa prejavuje aj navonok, a z ktorého možno vyvodiť, že sa dôvodne považuje za vlastníka veci. Medzi základné okolnosti, ktoré budú svedčiť o oprávnenosti držby veci patrí aj okolnosť, ako vec nadobudol – či mu svedčí nejaký oprávnený nadobúdací titul. Subjektívny pocit držiteľa nemôže byť sám osebe podkladom pre vydržanie, ak nie je tento pocit vyvolaný okolnosťami objektívne nasvedčujúcimi oprávnenosti držby práva. Na rozdiel od preukazovania vlastníctva nebude spravidla treba, aby vydržiteľ preukazoval platný právny dôvod nadobudnutia vlastníctva, ktorý môže byť základom pre zápis vlastníckeho práva do príslušného katastra nehnuteľností, ale postačí existencia takéhoto nadobúdacieho titulu (aj putatívneho), ktorý jeho vnútorné presvedčenie, že sa stal vlastníkom veci, dostatočne opodstatňuje.“ Nadobúdací titul preto pri posudzovaní vydržania vždy bude jednou z podstatných okolností, ktorá môže nasvedčovať oprávnenosti držby.