• Maroš Uhaľ

Chýbajúce vyhlásenie kúpiť vec v písomnej zmluve

Updated: Oct 4, 2018

Podľa rozsudku Najvyššieho súdu ČR sp. zn. 33 Odo 292/2005 zo dňa 27.3.2007: „Ak obsahuje zmluva o budúcej zmluve dojednanie obidvoch zmluvných strán o cene v budúcnosti prevádzaných pozemkov aj o tom, akým spôsobom budúci kupujúci túto cenu zaplatí, možno z existencie takéhoto dojednania odvodiť rovnako vôľu budúceho kupujúceho v budúcnosti pozemky od budúceho predávajúceho odkúpiť, teda uzavrieť s ním kúpnu zmluvu. Pokiaľ by totiž budúci kupujúci v dobe uzavretia zmluvy podľa § 50a obč. zák. takúto vôľu nemal, bolo by nezmyselné, aby s budúcim predávajúcim dojednal podstatné náležitosti kúpnej zmluvy (t.j. jej predmet, kúpnu cenu a jej splatnosť aj termín, v ktorom má byť uzavretá).“


Žalobkyňa žalobou žiadala, aby súdnym rozhodnutím bola nahradená vôľa žalovanej uzavrieť s ňou kúpnu zmluvu podľa zmluvy o budúcej kúpnej zmluvy, ktorú účastníčky uzavreli. Okresný súd žalobe vyhovel a nahradil vôľu žalovanej prijať návrh žalobkyne na uzavretie kúpnej zmluvy. Krajský súd ako súd odvolací zmenil tento rozsudok a žalobu zamietol. V odôvodnení k podstate žaloby uviedol, že „predmetná zmluva obsahuje len výslovný záväzok žalobkyne predať svoje pozemky žalovanej a záväzok žalovanej tieto pozemky odkúpiť nie je možné z jej obsahu zistiť. Výklad zmluvy, ktorý zaujal súd prvého stupňa, zistil ako rozporný s jazykovým prejavom uvedeným v zmluve a žalobu preto zamietol.“


Proti rozsudku bolo zo strany žalobkyne podané dovolanie na najvyšší súd. Najvyšší súd vychádzal zo znenia § 50a Občianskeho zákonníka (ktoré ustanovenie v tom čase bolo zhodné s ustanovením Občianskeho zákonníka platného na území SR).

Podľa § 50a ods. 1 Občianskeho zákonníka, „Účastníci sa môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach.“ Podľa § 50a ods. 2 Občianskeho zákonníka, „Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté.“

Najvyšší súd rozsudok odvolacieho súdu zrušil z týchto dôvodov: „Z hľadiska skutkového stavu bolo v posudzovanom prípade zistené (správnosť týchto zistení dovolateľka nenapadá), že účastníčky uzavreli dňa 10.6.2002 zmluvu o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej sa uvádza, že budúca predávajúca (žalobkyňa) je výlučnou vlastníčkou tu špecifikovaných 21 pozemkov (bod I. zmluvy) a že sa zaväzuje za podmienok ďalej uvedených uzavrieť s budúcim kupujúcim (žalovanou) kúpnu zmluvu a previesť jej tieto nehnuteľnosti do výlučného vlastníctva; budúca kupujúca prehlásila, že sa oboznámila so stavom týchto nehnuteľností (bod. II zmluvy). Bod III. zmluvy obsahuje dojednanie obidvoch zmluvných strán o cene v budúcnosti prevádzaných pozemkov a o jej splatnosti – t.j. o spôsobe, akým žalovaná kúpnu cenu uhradí, a bod IV. dojednanie o termíne plnenia zo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. V bode V. zmluvy sú uvedené ďalšie údaje, teda počet jej vyhotovení, podmienky pre jej doplnenie či zmeny a je tam deklarovaná sloboda vôle zmluvných strán. Podľa § 35 obč. zák. právne úkony vyjadrené slovami je potrebné vykladať nielen podľa ich jazykového vyjadrenia, ale najmä tiež podľa vôle toho, kto právny úkon urobil, ak táto vôľa nie je v rozpore s jazykovým prejavom. Citované ustanovenia predpokladá, že o obsahu právneho úkonu môže vzniknúť pochybnosť a pre tento prípad formuluje výkladové pravidlá, ktoré ukladajú súdu, aby tieto pochybnosti odstránil výkladom. Jazykové vyjadrenie právneho úkonu zachytené v zmluve musí byť preto najprv vykladané prostriedkami gramatickými (z hľadiska možného významu jednotlivých použitých pojmov), logickými (z hľadiska vzájomnej nadväznosti použitých pojmov) či systematickými (z hľadiska zaradenia pojmov v štruktúre celého právneho úkonu). Okrem toho je možné obsah právneho úkonu posúdiť aj podľa vôle strán v okamihu uzavretia zmluvy, pričom podmienkou pre prihliadnutie na vôľu účastníkov je to, aby nebola v rozpore s tým, čo vyplýva z jazykového vyjadrenia úkonu. Interpretácia obsahu právneho úkonu súdom podľa § 35 ods. 2 obč. zák. nemôže nahrádzať či meniť už vykonané prejavy vôle; použitie zákonných výkladových pravidiel smeruje len k tomu, aby obsah právneho úkonu vyjadreného slovami, ktorý urobili účastníci vo vzájomnej dohode, bol vyložený v súlade so stavom, ktorý existoval v dobe ich zmluvného dojednania. S prihliadnutím na uvedené závery odvolací súd v danom prípade pochybil, ak odvodil, že záväzok žalovanej uzavrieť so žalobkyňou kúpnu zmluvu nie je možné – za použitia interpretačných pravidiel – zo zmluvy, ktorú účastníčky uzavreli dňa 10.6.2002, zistiť. Odvolací súd nesprávne prirovnal jazykové vyjadrenie právneho úkonu zachytené v zmluve len prostriedkami gramatickými, nie však súčasne aj logickými a systematickými. Nejaví sa ako logické, že by účastníčky uzatvárali zmluvu, teda dvojstranný právny úkon, pri ktorom je možné predpokladať, že obsahuje prejavy vôle obidvoch na ňom zúčastnených strán, pokiaľ by zmyslom tohto právneho úkonu mala byť výlučne deklarácia vôle jednej z nich (deklarácia vôle jediného subjektu sa obvykle deje jednostranným právnym úkonom). Možno prisvedčiť dovolateľke, že záväzok žalovanej v budúcnosti uzavrieť so žalobkyňou kúpnu zmluvu je možné z jazykového vyjadrenia zmluvy spoľahlivo odvodiť. Ak totiž zmluva obsahuje dojednanie obidvoch zmluvných strán o cene v budúcnosti prevádzaných pozemkov aj o tom, akým spôsobom budúci kupujúci (žalovaná) túto cenu zaplatí, možno z existencie takéhoto dojednania odvodiť rovnako vôľu žalovanej v budúcnosti pozemky od žalobkyne odkúpiť, teda uzavrieť s ňou kúpnu zmluvu. Pokiaľ by totiž žalovaná v dobe uzavretia zmluvy podľa § 50a obč. zák. takúto vôľu nemala, bolo by nezmyselné, aby so žalobkyňou dojednala podstatné náležitosti kúpnej zmluvy (t.j. jej predmet, kúpnu cenu a jej splatnosť aj termín, v ktorom má byť zaplatená). Prejav vôle účastníčiek z hľadiska jeho jazykového vyjadrenia v zmluve zo dňa 10.6.2002 nie je možné za súčasného použitia logického a systematického výkladu vyložiť inak, než tak, že zhodná vôľa účastníčiek v tej dobe smerovala k založeniu ich zmluvnej (kontraktačnej) povinnosti, teda k tomu, aby v nimi dohodnutej dobe spolu uzavreli kúpnu zmluvu, na ktorej podstatných náležitostiach sa už dohodli. Tomu ostatne nasvedčujú aj výsledky dokazovania, ktoré bolo v danej veci súdmi vykonané.“